Producenci
Kaucja - dlaczego to takie ważne

Nie chcę powiedzieć, że rynek najmu istnieje tak długo jak ludzkość, a wynajmujący swoje mieszkania należą do elitarnej grupy najstarszych profesji świata.Z całą pewnością jednak, odkąd istnieje nowoczesna gospodarka oparta na pieniądzu, rynek najmu ma się dobrze. Klasyczny najem to bardzo “prawdziwy” biznes. Ktoś potrzebuje czegoś prawdziwego do funkcjonowania swojej rodziny lub biznesu. Kto inny wcześniej zainwestował kapitał żeby tak potrzebne dobro wytworzyć. Wymiana między nimi jest czymś naturalnym.

O sile transakcji najmu świadczy, że nikt nigdy nie był w stanie najmu zwalczyć. Próbowali głównie politycy. Dla nich wszystko co naturalne jest zagrożeniem. Akceptują tylko tworzone przez siebie wynaturzenia, które chcą kontrolować dekretami. Najbardziej aktualne przejawy tej aberracji otaczają nas zewsząd.

W Hiszpanii zabroniono najmu krótkoterminowego (na krócej niż jeden miesiąc). Lobby hotelarskie posłużyło się politykami w imię swoich dobrze rozumianych interesów. Stawki za nocleg, po wprowadzeniu nowych przepisów, wzrosły w Hiszpanii o 30-40%. Wynajmującym został dużo mniej rentowny najem długoterminowy. Oczywiście niektórzy ryzykują, sankcja za złamanie zakazu , jest jednak dotkliwa (40,000 EUR).

Berlin narzuca stawki maksymalne za wynajem mieszkań (!). Wyrugowano też z praktyki gospodarczej najem krótkoterminowy. Inna sprawa, żę stawki czynszów od kilku lat były niższe od tych warszawskich. Mimo realnie dwukrotnie wyższych dochodów berlińczyków względem warszawiaków, komuś przeszkadzał wolny rynek najmu.

Grecja, niedawno opodatkowała progresywnym podatkiem od niecruchomości druga i każdą następną nieruchomość. Dodatkowo, należność podatkowa, która rzekomo powstała, obowiązuje 5 lat wstecz. W Polsce od lat mówi się o podatku katastralnym. Państwo bawi się najpierw w dewelopera i buduje mieszkania (!) o czym urzędnicy oczywiście nie mają żadnego pojęcia, potem w mieszkanicznika o czym ma jeszcze mniejsze pojęcie. O stawkach maksymalnych czynszu przebąkuje się już od jakiegoś czasu, głównie w Warszawie, która jest tradycyjnie najdroższa.

Jeżeli ktoś ma jakiekolwiek wątpliwości, że Europa zachodnia to kraj trzeciego świata, to niech się ich jak najszybciej pozbędzie.

Podobne mechanizmy ćwiczono wiele razy w historii. Zawsze jednak jakoś, lepiej lub gorzej udawało się je optymalizować, żeby nie napisać obejść. Bardzo silnym narzędziem i bronią każdego wynajmującego, zawsze była i wciąż jest, kaucja. Jeśli jest umiejętnie używana, kaucja działa podobnie mocno jak złoto w niepewnych czasach. Daje siłę.

Mając siłę, możesz okazać pobłażliwość, jeśli uznasz, że twój partner w danej transakcji na to zasługuje. Jeśli nie będzie dobrej woli z jego strony, możesz użyć wszystkich zapisów umowy dla obrony swoich interesów. Kaucja pomoże Ci wiele z nich skutecznie wyegzekwować.

Przyjmijmy hipotetycznie następującą sytuację. Najemca Twojego mieszkania przestaje Ci płacić. Nie ma nawet dobrego uzasadnienia dlaczego. Nie informował Cię też wcześniej o jakichkolwiek kłopotach finansowych, które mogłyby zagrozić regulowaniu jego zobowiązań wobec Ciebie. Z miesiąca na miesiąc przestaje płacić. “Nie mamy Pańskiego płaszcza i co Pan nam zrobi”.

Zadaj sam sobie pytanie. Który z poniższych wariantów pozwoli Ci być spokojniejszy o swoje:

  1. Masz spisaną świetną umowę najmu. Pomagał Ci prawnik lub biuro nieruchomości. Jest naprawdę niezła. Czując się bardzo pewnie, zgodziłeś się przyjąć kaucję w kwocie mniej więcej odpowiadającej połowie czynszu.
  2. Nie masz umowy. Dogadaliście się z najemcą “na gębę”. Przytomniej jednak odebrałeś 5 tysięcy złotych kaucji w dniu przekazania mieszkania (miesięczny czynsz najmu 1,500 zł).

Nakreśliłem pewne ekstrema. Oczywiście, lepiej mieć dobrą umowę z najemcą i możliwie wysoką kaucję. Gdybym jednak miał wybierać…

Byłem  kiedyś w takiej sytuacji. Nie podpisaliśmy umowy najmu z moim najemcą. Kaucja także nie była zbyt wysoko ale znacznie przekraczał wysokość miesięcznego czynszu. Pomijając inne błędy, które popełniłem, końcowe rozliczenie między mną i najemcą przebiegło bardzo sprawnie. Atmosfera nie była przyjazna, ale na pewno pokojowa i sprzyjała porozumieniu, do którego ostatecznie doszło.

Pamiętaj, że kaucja to Twoja broń. Atrybut siły. To, że ją masz, nie oznacza, że masz jej używać. To ostateczność. Czasami jednak nasze życie tak się układa, że zostajemy wbrew naszej woli doprowadzeni do ostateczności.

Chciałbym podkreślić najważniejsze czynniki decydujące o skuteczności tego narzędzia. Dopilnuj ich, a twój najem będzie bezpieczniejszy i będzie przebiegał w spokojniejszej atmosferze.

  1. Kaucja i czynsz (o prawidłowym rozliczaniu czynszu innym razem) musi zawsze trafić z góry do Twojej kieszeni (lub na Twoje konto) przed protokolarnym przekazaniem mieszkania najemcy. Nigdy nie łam tej zasady. Nie przyjmuj żadnych argumentów. Nie Ważne, że jest sobota i bank już zamknięty - są bankomaty. Nie ważne, że najemcy nie zabrali pieniędzy, bo myśleli, że inaczej to będzie wyglądało. Grzecznie, ale stanowczo poproś, żeby jednak wrócili do domu po pieniądze. Tym bardziej nie reaguj pozytywnie na prośby o odroczenie wpłaty kaucji lub rozłożenie jej na raty. To powinien być wręcz sygnał dla Ciebie, że należy natychmiast zakończyć spotkanie i podziękować przyszłym-niedoszłym najemcą za spotkanie.
  2. Kaucja musi zawsze być wyższa niż równowartość miesięcznego czynszu. Traktuj tę zasadę jako swoja polisę ubezpieczeniową. Im wyższa kaucja, tym lepiej. Oczywiście nie możesz popadać w skrajności i doprowadzić sprawy kaucji do absurdu. Jej wysokość musi uwzględniać Twój target najemców. Wartość nieruchomości, wyposażenia, wysokość czynszu, okres najmu oraz sytuacja materialna i zawodowa najemców. Wszystko to czynniki, które warto uwzględnić. Moim zdaniem optimum to dwu lub trzykrotność czynszu najmu. Absolutnym minimum, moim zdaniem jest 1.5 raza czynsz najmu. Za wszelką cenę oderwij wysokość kaucji od czynszu. Na każdym kroku zaznaczaj tę różnicę i tłumacz rolę kaucji. To nie jest równowartość ostatniego czynszu (niektórzy najemcy tak to rozumieją). Kaucja ma zabezpieczać Twoje należności, jest batem na nich muszą to zrozumieć.
  3. Ostatnim, choć nie mniej ważnym punktem, jest rozliczenie kaucji i jej zwrot. Kiedy powinno nastąpić, na jakich zasadach i w jakiej wysokości? Każdy wynajmujący zadaje sobie te pytania. Czasami wspólnie z najemcami wykuwamy jakieś stanowisko, idziemy na kompromis. Przestrzegam przed tym. Rozliczenie kaucji to ostatni i równie ważny etap najmu. Jaki jest sens traktowania go po macoszemu. Jeśli wcześniej zrobiłeś wszystko jak należy, czemu to psuć na samym końcu. Inaczej. Jeśli wcześniej nie przyłożyłeś się należycie do swojej roboty - wiele rzeczy możesz wyprostować właśnie na tym końcowym etapie.

Powtarzam, kaucja to nie jest żaden “ostatni czynsz”. Czynsz za ostatni miesiąc najmu ma być wpłacony normalnie, zgodnie z umową, w terminie. Potem następuje protokolarne przekazanie lokalu. W protokole spisujesz wszystkie ewentualnie powstałe szkody z oszacowaniem ich wartości oraz stany wszystkich liczników. Moja umowa najmu z komentarzem strategicznym, zawiera wszystkie niezbędne informacje i wzory dokumentów (możesz ją zamówić od razu lub poczytać więcej zanim wydasz pieniądze). Jeżeli mamy zgodę co do szkód powstałych w przedmiocie najmu oraz ich wartości mamy zrobioną pierwszą część rozliczenia. 

Drugim etapem jest rozliczenie zużycia mediów. Wiele z nich rozliczanych jest w okresach dwumiesięcznych. Często, w momencie zakończenia najmu, nie wiadomo jaka będzie wartość tego rozliczenia. Niektóre opłaty rozliczane są rzadziej - dwa razy w roku, tylko raz w roku lub na wyraźne żądanie (centralne ogrzewanie). Dobrą praktyką, którą sam stosuję jest zapisanie w umowie najmu maksymalnego czasu na ostateczne rozliczenie i zwrot kaucji. Rezerwuję sobie na to zwykle 2 miesiące. Wpisuję to do umowy. Tyle mam czasu na ostateczne rozliczenie i zwrot kaucji, lub tego co z niej zostanie. Oczywiście rozliczam się z najemcami niezwłocznie i zawsze otrzymują oni swoje pieniądze wcześniej. Musisz jednak mieć czas, żeby zrobić rozliczenie jak należy. Nie przetrzymuj pieniędzy swoich najemców niepotrzebnie, ale też nie dokładaj do interesu.

do góry
Sklep jest w trybie podglądu
Pokaż pełną wersję strony
Sklep internetowy Shoper.pl