Producenci
Zwrócisz mi za paliwo czyli selekcja najemców

Opublikowałem kiedyś swoją ofertę najmu. W odpowiedzi zadzwoniło kilka osób. Dwie pary nie zdecydowały się na współpracę - mieszkanie zwyczajnie im nie odpowiadało. Trzecia para to młody i bardzo krewki choć otyły jegomość wraz z równie otyłą partnerką. Za żadne skarby świata nie mogli pojąć, że to nie tylko oni decydują o tym komu wynajmę mieszkanie. Nie przyjmowali do wiadomości faktu, że jako właściciel nieruchomości, mogę mieć w tej sprawie cokolwiek do powiedzenia. Krewki ale niezbyt kulturalny młodzieniec, po tym jak grzecznie ich odprawiłem, próbował mi grozić i w niewybrednych słowach zarzekał się, że doprowadzi do tego, że zwrócę im pieniądze za dojazd...

Nie zdziwisz się pewnie, gdy napiszę, że nie doszło między nami do transakcji. Rynek najmu w Polsce jest jeszcze w powijakach. Obie strony bardzo często zachowują się mało profesjonalnie. Od Ciebie jako wynajmującego zależy kreowanie dobrych praktyk na rynku.

Nikogo dziś ani nie dziwią, ani nie wzbudzają protestu zasady ustalane przez telekomy. Chcesz telefon na abonament czy internet, akceptujesz zasady narzucone przez dostawców, albo do widzenia. Nikomu z pracowników nawet nie przyjdzie do głowy, żeby dyskutować zapisy umowy. Może jedynie wynagrodzenie za usługi, w niewielkim zakresie.

Gdy przychodzi do wynajęcia nieruchomości ta normalność znika. Zastępuje ją styl i anturaż giełdy z lat dziewięćdziesiątych. Nie możesz za to winić swoich klientów - najemców. Nikt ich nigdy nie uczył jak powinny przebiegać transakcje najmu. Nigdy też nie zetknęli się z poprawnie przeprowadzoną transakcją. Trudno oczekiwać wiedzy i znajomości reguł na rynku, gdzie wciąż dominuje brak wiedzy, brak umów, brak jakości i często brak kultury wynajmujących. 

Najem to biznes jak każdy inny. Podlega tym samym regułom rynkowym. Podlega konsolidacji. Lepsi wygrywają konkurencję o klienta z gorszymi. Dojrzałe rynki najmu (choćby Niemcy, czy USA) wypracowały standardy. O ich jakości nie chcę dyskutować, bo to temat na inną dyskusję, ale one są. Każdy najemca, z grubsza wie, czego się spodziewać.

W Polsce ta droga jeszcze przed nami. Już jest znacznie lepiej. Wszyscy jednak powinniśmy zrobić wszystko, żeby nasz biznes cywilizować.

Jakie mamy możliwości jako wynajmujący. Osobiście, dzielę je na narzędzia miękkie i twarde. Do miękkich zaliczam ogólnie rozumianą rozmowę z potencjalnym najemcom. Ale nie rozmowę o pogodzie czy dupie maryni. Taka pogawędka tylko pozornie ma być swobodna. Tak ma być odebrana przez klienta. Twoim zadaniem jest dowiedzieć się z niej jak najwięcej o sytuacji klienta, jego historii i planach na przyszłość. Czasami atutem klienta może być polecenie, ale podchodź do poleceń ostrożnie. Polecający, nawet działając w dobrej wierze, nie bierze żadnej odpowiedzialności za poleconego. Lepiej więc traktuj polecenie jako dodatkowy atut najemcy pieczętujący waszą relację, niż główny argument za.

 Twarde narzędzia, to wszelkiego rodzaju dokumenty. Referencje, polecenia, zaświadczenia, oświadczenia. Najważniejsze są, zaświadczenia od pracodawcy o stosunku pracy i wynagrodzeniu. Na rozwiniętych rynkach nie budzą żadnych emocji. W Polsce często wzbudzają oburzenie. Ci sami oburzeni, nie mają nic przeciwko okazaniu takich dokumentów przy podpisywaniu abonamentu telefonicznego czy kupnie pralki na raty.

Sam nie jestem specjalnym entuzjastą zaświadczeń. Mówiąc szczerze bardzo rzadko z nich korzystam. Możesz z nich zrezygnować, ale tylko wtedy, gdy masz doświadczenie i poprawnie korzystasz z metod miękkich. Jeśli stawiasz pierwsze kroki w tym biznesie, lepiej ich używaj.

Czego powinieneś dowiedzieć się o swoich przyszłych najemcach? Krótko mówiąc, wszystkiego, co ma znaczenie. Moim zdaniem, Twój “wywiad” powinien dać Ci wiedzę o swoich klientach w kilku najważniejszych obszarach.

  1. Dlaczego szukają mieszkania na wynajem? Modelowi klienci to: młode pary na dorobku, pracownicy przeprowadzający się do innego miasta z powodu pracy, dojrzali ludzie, którzy zamieniają zbyt duże nieruchomości na wygodne niewielkie lokum. Spektrum jest oczywiście znacznie szersze, to jednak najbezpieczniejsi klienci.
  2. Czy kiedykolwiek wynajmowali mieszkanie? Jeśli tak, to dlaczego je zmieniają? “Doświadczenia” klientów mogą być tak dobre jak i złe. Podobnie ich wyobrażenia o tym, jak powinien przebiegać najem. Nie ukrywam, że moimi faworytami są młodzi ludzie na dorobku, którzy wynajmują swoje pierwsze mieszkanie. Z takimi ludźmi nigdy nie miałem żadnych kłopotów. Nowicjuszom poświęć więcej czasu. Wytłumacz dokładnie jak wygląda umowa najmu i jakie są prawa i obowiązki stron. Możecie przejść przez mój wzór umowy z komentarzem wspólnie. Odpowiedz na wszystkie pytania. Klienci zmieniający mieszkanie, często mają lepiej sprecyzowane oczekiwania. Często też, nabrali złych nawyków i mogą niechętnie reagować na niektóre Twoje zasady. Spytaj jak zakończył się poprzedni najem, czy nie otrzymali wypowiedzenia, czy ktoś ich z mieszkania po prostu nie wyrzucił. 
  3. Czy pracują, gdzie pracują, co robią, ile zarabiają? Te obcesowe na pozór pytania dają największa wiedzę. Należy je zadawać delikatnie. W razie konieczności wyjaśniać dlaczego Cię to interesuje. Podanie nazwy pracodawcy, stanowiska pracy, czy ogólne opisanie zakresu obowiązków nie powinno być problemem dla nikogo, kto mówi w tym zakresie prawdę i ma uczciwe zamiary. Pytanie o wynagrodzenie może być trudniej akceptowalne. Jeśli wyczujesz tutaj opór masz trzy wyjścia. Poproś o podanie przybliżonego poziomu dochodów, zrezygnuj z indagowania klienta w tej kwestii, poproś o zaświadczenie z zakładu pracy.
  4. Jakie mają plany związane z Waszą umową. Czy ma to być dłuższa współpraca, jaka? Czy znają dokładnie swoje plany? Może nie traktują Cię poważnie. Potrzebują jedynie “przewaletować” gdzieś miesiąc czy dwa, a potem zostawią Cię na lodzie. Wybadaj w rozmowie sytuację osobistą, rodzinną i zawodową. Od tego bardzo wiele zależy.
  5. Czy rozumieją instytucję kaucji i czy są finansowo przygotowani żeby ją uiścić? Dodatkowa weryfikacja zdolności płatniczych Twoich potencjalnych najemców.

Jest tego sporo, ale wierz mi, jeśli wiesz czego chcesz się dowiedzieć, wystarczy 10-15 minut luźnej rozmowy, żeby wiedzieć wszystko czego potrzebujesz. 

Nigdy, pod żadnym pozorem, nawet jeśli wynajmujesz mieszkanie własnej ciotce (może nawet zwłaszcza wtedy), nie rezygnuj z kaucji! To najlepsza weryfikacja zdolności regulowania zobowiązań jaką możesz sobie wyobrazić. Nie wiąż wysokości kaucji z miesięcznym czynszem. Staraj się, żeby była możliwie wysoka. Jeśli usłyszysz propozycję rozłożenia kaucji na raty, to przekreśla definitywnie takiego klienta. Sam pomyśl. Oddajesz komuś do użytkowania swoje mieszkanie. Jego wartość wynosi, sto tysięcy, dwieście, trzysta, a może jeszcze więcej. W zamian masz otrzymywać czynsz, powiedzmy dwa tysiące złotych. Prosisz o kaucję, powiedzmy cztery tysiące złotych. Jak Twoim zdaniem wygląda wiarygodność najemcy, który nie ma “na start” sześciu tysięcy złotych? Jak dobrze, Twoim zdaniem będzie regulował swoje zobowiązania? Komu nie zapłaci, gdy będzie miał pierwsze kłopoty finansowe? Więcej o samej kaucji w poprzednim wpisie.

do góry
Sklep jest w trybie podglądu
Pokaż pełną wersję strony
Sklep internetowy Shoper.pl